תשואה דו ספרתית בהשקעות נדל"ן בחו"ל? תחשבו שוב

אחד המיתוסים השכיחים בקרב משקיעים, בעיקר בתחילת דרכם, הוא בדבר התשואה יוצאת הדופן של השקעות נדל"ן בחו"ל. אך אלו שמדברים על תשואה דו-ספרתית חסרים כנראה את הידע והניסיון, שמראים כי במבחן המציאות נכונה להם אכזבה.

ניקח, לדוגמא, את שוק הנדל"ן בארה"ב. רבים השוקלים להשקיע בנדל"ן בוחנים את מחירי הבתים וגובה השכירויות, ומגיעים בקובץ האקסל לתשואה שנתית של 8-12%. אולם אלו מהם שיבחרו בסופו של דבר להשקיע, יגלו שהתשואה אמנם נראית מצוין באקסל, אך המציאות מורכבת בהרבה. בפועל, התשואה על בית ישן בארה"ב היא אפסית – ויש לכך כמה הסברים.

ארבעה סימני אזהרה

ראשית, כשרוכשים בית, יש לקחת בחשבון שהוא יעמוד ריק לפחות חודש, כך שהשכירות תהיה עבור 11 ולא 12 חודשים, והתשואה תיפגע בהתאם.

שנית, דיירים בבתים ישנים בארה"ב נוטים להתחלף מהר יחסית, מדי שנה וחצי בממוצע. זה אומר שאחת לתקופה, הבית עלול לעמוד ריק כמה שבועות או חודשים, עד למציאת שוכרים חדשים. וכשהבית ריק, זה פוגע בתשואה השנתית – ואף בתשואה הרב-שנתית הממוצעת.

שלישית, בית ישן דורש הרבה מאוד הוצאות תחזוקה, ורוב המשקיעים לא לוקחים זאת בחשבון. נגיד שהמזגן בדירה התקלקל. באמצע הלילה, יתקבל טלפון מחברת הניהול, שפוסקת כי התיקון יעלה כמה מאות עד אלפי דולרים. עד שהמזגן יתוקן, הדייר ישתכן בבית מלון, שיעלה מאות דולרים ליום. כזה מצב, אין יותר מדי זמן לחשוב, צריך להחליט ולפעול. כך או כך, זה יעלה למשקיע הרבה כסף, וישחק את התשואה השנתית שלו.

רביעית, נכסים בחו"ל כאמור מנוהלים לרוב על ידי חברות ניהול. זוהי סוג של רולטה, כי רוב החברות הללו אינן מקצועיות במיוחד. בנוסף, הן מרוויחות על תיקונים, ואין להן כל אינטרס לעשות את העבודה בשביל המשקיע – להשוות מחירים, לחפש חלופות זולות יותר וכן הלאה. אם הנכס היה בארץ, הבעלים היה קופץ לראות מה קורה, מזמין טכנאי או איש מקצוע שהוא סומך עליו, ופותר את הבעיה. אך כשהנכס בחו"ל, הכל מתבצע בשלט רחוק באמצעות חברת ניהול, ואין למשקיע כל שליטה במצב.

מפתה, אך לא משתלם

משקיעים המחזיקים בעשרות נכסים אולי יכולים לספוג את העלויות של נכס שאינו מושכר כמה חודשים, או עלויות תיקונים מנופחות. אך כשמדובר במשקיע עם נכס אחד שאינו מושכר, התשואה השנתית נשחקת, ובסופו של דבר יורדת לסביבות האפס.

כי כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל, אף פעם לא יודעים מה באמת קורה עם הנכס, וצריך להסתמך על אחרים. זה קשה נפשית, במיוחד כשמדובר בכסף שלכם. ובשורה התחתונה: חלום הנדל"ן בחו"ל אולי נשמע מפתה, אך בפועל פשוט אינו משתלם למשקיעים המחפשים תשואה חודשית יציבה, בראש שקט.