מדוע כדאי להשקיע בקרקע להשבחה?

אחד מאפיקי ההשקעה המעניינים למי שמעוניינים לגוון את תיק ההשקעות שלהם או למצוא אפיק אלטרנטיבי לקצבת פנסיה הוא השקעה בנדל"ן להשבחה. מדוע זה כדאי?

זמרת הארץ, 08.08.19

אז למה כדאי להשקיע בנדל"ן להשבחה?

הבחירה בנדל"ן להשבחה היא במידה רבה תולדה של האקלים הכלכלי בתקופה הנוכחית, אשר טומנת בחובה הזדמנות מיוחדת.

הגידול השנתי באוכלוסיית מדינת ישראל מצריך בנייה חדשה של למעלה מ-100 אלף יחידות דיור מדי שנה אך בפועל נבנית פחות ממחצית הדירות (כ-30,000 יחידות דיור בשנה), מה שמגדיל את הגירעון שהולך ונצבר.  לפי דו"ח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם בקיץ 2017, אוכלוסיית מדינת ישראל מונה כיום כ- 8 מיליון נפשות ועשויה להכפיל את עצמה עד שנת 2049. לנוכח נתונים לה, המדינה חייבת להתחיל לזרז תוכניות לבנייה עתידית, לא כל שכן לקדם את אלו שכבר החלו לקרום עור וגידים. קצב הצמיחה של אוכלוסיית המדינה בא לידי ביטוי בתרשים הבא:

מה פירוש המושג נדל"ן להשבחה?

 ישנן כמה דרכים לעשות עסקאות נדל"ן מניבות. אפשר להרוויח ביזמות, ברכישת דירות להשקעה או בהשקעה בפרויקט תמ"א 38 פינוי בינוי. התשואה הממוצעת בישראל משכר דירה היא כ- 2.5% בשנה. הרווח ביזמות עומד בממוצע על כ- 15% לעסקה, וככל שהעסקה מתארכת הכדאיות והרווחיות הולכות ופוחתות. חיסרון נוסף הוא הצורך בהכשרה ובידע הרלוונטיים כדי לנהל עסקאות כאלה במקצועיות, משאבים שלא נמצאים ברשותו של כל אחד.

השבחת נדל"ן היא עסקה בפורמט שונה. אם בוחנים את אלטרנטיבות ההשקעה הקיימות היום, השקעה ברכישת דירה להשקעה עשויה להניב תשואה של 2.5%-3% לשנה, שאיננה רעה כלל ביחס לאלטרנטיבת הריבית הנהוגה כיום בבנקים. כמובן שפוטנציאל התייקרות הנכס בעתיד קיים, אך יש לקחת בחשבון שעסקת רכישת דירה בדרך כלל אינה טומנת בחובה פוטנציאל לרווח כלשהוא כתוצאה מהשבחה.

הרעיון מאחורי השבחת נדל"ן הוא שבמקום לרכוש דירה קיימת ולהניב באמצעותה תשואה מקסימלית של 2.5%-3% בשנה, ניתן לרכוש יחידת קרקע הנמצאת בתחילת דרכה, בתוכנית שהעירייה מקדמת הדורשת להמתין עד לסיום תהליך ההכשרה של הקרקע, כאשר בסיום התהליך ניתן יהיה לבנות על הקרקע.  מחיר ההשקעה בקרקע כזאת תלוי במועד הרכישה. ככל שהרכישה מתבצעת בשלב מוקדם יותר בתהליך ההכשרה, כך יהיה מחיר העסקה נמוך יותר. ככל שהתהליך יתקדם המחיר יתייקר ויבוא על חשבון הרווח הפוטנציאלי.

לדוגמא, נניח שהשקענו 300 אלף ₪ ביחידת קרקע בשלב מוקדם בתהליך. הרווח הצפוי מהשקעה זו עשוי להיגזר באחד משני אופנים:

1. אפשרות אחת היא להמתין להכשרת הקרקע ולאישורה הסופי לבנייה, שאז ניתן יהיה למכור את הקרקע מבלי לבנות עליה בסכום של כ- 650,000 ₪
2. אפשרות שנייה היא להמשיך בתהליך הבנייה עד לדירה המוגמרת. בתרחיש כזה, יש להוסיף להשקעה גם את עלויות הבנייה והאגרות, המוערכות בממוצע בכ- 800 אלף ₪ (כנגד הבעלות בקרקע, שכבר הושבחה, ניתן יהיה לקבל ליווי פיננסי בנקאי). תוצאת המהלך תהיה דירה בשווי של כ-2 מיליון ₪ אל מול השקעה של כ- 1.1 מיליון ₪. התשואה הצפויה על ההשקעה בתרחיש זה יכולה להגיע ל- 300%. תשואה בגובה כזה מתאפשרת רק בהצטרפות לתהליך של השבחה בתחילת דרכו. ועוד לא אמרנו כלום על התשואה הצפויה, אם בנוסף לאמור לעיל גם תהיה התייקרות של מחירי הדיור באיזור הרלוונטי.

אחת העסקאות המעניינות בשוק כיום היא פרויקט חוף התכלת בהרצליה. מדובר בעתודת קרקע על רצועת החוף האחרונה שנותרה לבנייה, שבה מקדמת העירייה תוכנית לבנייה רוויה. בחלקו הקדמי של האיזור יוקמו מגדלי דירות ובתי מלון ובחלקו האחורי ייבנו מבני מסחר והייטק. בין היתר, חברת מיקרוסופט רכשה לפני כשנה קרקע לבניית קמפוס ומשרדים בחלק האחורי של השטח וכבר החלה בעבודות הבנייה. שווי דירה באיזור כיום עומד על כ- 6 מיליון ₪. עסקאות לרכישת קרקע לדירה באיזור נעשות בסכומים של 700-840 אלף ₪, ₪ תלוי במיקום ובמידת הקרבה לים. מדובר אם כך בעסקה שפוטנציאל ההשבחה שלה נאמד במאות אחוזים.

חשוב לזכור: בהשקעה בקרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית יש לקחת בחשבון, שכדי למקסם את פוטנציאל הרווח יש להמתין פרק זמן של  3-6 שנים. יחד עם זאת, בכל נקודת זמן לאורך התהליך ניתן לממש את הנכס (כמובן שהרווח אז יהיה יחסי).