ישראל והעולם: היכן כדאי להשקיע בנדל"ן, ומדוע?

בשורה התחתונה - השקעה בנכס נדל"ן בחו"ל כרוכה בלא מעט כאב ראש, שלרוב המשקיעים אין מספיק ידע לגביו. אז היכן עדיף להשקיע בנדל"ן?

זמרת הארץ, 25.11.17

לא מעט ישראלים שותפים לחלום הנכס בחו"ל. רובם כנראה נזכרים באזור יפה בברלין או בטיימס סקוור בניו יורק, והמחשבה לקנות שם נכס אכן סקסית. אך זוהי רק פנטזיה. בשורה התחתונה, הם לא יודעים מה זה אומר לנהל בית בגרמניה או ארה"ב, ובמה זה כרוך.

נקודות למחשבה: נסיעות, מיסוי וחקיקה

כדרכן של פנטזיות, גם הפנטזיה להפוך לטייקון נדל"ן בחו"ל משמיטה כמה פרטים חשובים. למשל, ביקורים תקופתיים בנכס. רבים מתכננים לקנות נכס בחו"ל, ורוצים לבקר בו מדי פעם. אך כשהנכס בארה"ב, למשל, ההוצאות על כל נסיעה מסתכמות באלפי דולרים. ואחרי הכל, זו לא באמת נסיעת ביזנס. הנכס מנוהל על ידי חברת ניהול, וחוץ מלראות אותו, אין למשקיע באמת מה לעשות שם. מי שרוצה לטייל בארה"ב כמובן מוזמן לעשות את זה, אבל לא כמשקיע, אלא כתייר.

נושא נוסף נוגע למיסוי. בכל מדינה, בארה"ב ובעולם, יש כללי מיסוי שונים, ולא מעט גורמים שאינם מוכרים למשקיעים. מדובר, בין היתר, בהוצאות על תשתית, אשפה, ורבות אחרות. בכל מדינה יש מערכת מיסוי שונה, והוצאות שונות. אם לא לומדים אותן היטב מראש, משלמים ביוקר.

כמו כן, בכל מדינה יש חקיקה משלה, והתנהלות פיננסית משלה. בגרמניה, למשל , אנשים לא קונים דירות להשקעה, אלא רק דירות למגורים. לכן, כאשר משכירים את הבית לדיירים, זה עלול להקשות בעתיד על מכירתו. בערים רבות בגרמניה, כמו גם במקומות אחרים בעולם, אי אפשר להוציא דייר מהבית, ואסור להעלות לו את שכר הדירה ביותר מאחוז מסוים, אחת לשלוש שנים. ישנם שורה של כללים המגנים על הדיירים השוכרים, במידה רבה על חשבון בעלי הנכס. לכן, בעלי נכסים בגרמניה עלולים לגלות שאין שוק לנכס שברשותם, כי גרים בו שוכרים. ואם כבר נמצא קונה, המחיר עלול להיות נמוך ב-50-70% ממחירו של אותו בית ריק, כי הקונה לא יוכל לגור בו.

זו הסיבה העיקרית לכך שפעמים רבות, ישראלים עם נכסים בגרמניה מוכרים אותם לישראלים אחרים. רבים מהם פשוט רוצים להיפטר מנכסים שאין להם שוק. וזאת, כאמור, כי הגרמנים עצמם לרוב מחפשים בית לשם מגורים, ולא לשם השקעה.

ארץ קטנה, יתרון גדול

השקעה בנדל"ן בישראל, לעומת זאת, היא מהלך בטוח ופשוט יותר. בענף הנדל"ן הישראלי אין סודות, וכשקונים בית או דירה, התהליך ברור ומוכר היטב. השכירות, למשל, נכנסת ישירות לכיס הבעלים, וחוקי המיסוי ידועים לכל.

הנקודה החשובה ביותר היא, מטבע הדברים, התשואה. השקעות נדל"ן בישראל משיגות לאורך זמן את התשואה הגבוהה ביותר. בישראל לא נרשמו מפולות בשוק הדיור, כפי שנרשמו בארה"ב, ביוון, בספרד, או בימים אלו באיטליה. כדי להבין למה זה לא קורה כאן, לא צריך ללכת רחוק. אפשר פשוט לפתוח מפה.

ישראל, כידוע, היא מדינה קטנה, הגובלת בים ממערב, ובמדינות ערב מצפון, מזרח ודרום. זהו שטחה, ואין לה לאן להתרחב. זאת, להבדיל ממדינות כמו ארה"ב או גרמניה, שתמיד תהיה להן עוד קרקע. בשטח הקטן של מדינת ישראל צריכים לגור 8.5 מיליון תושבים, ומספרם כמעט יוכפל ל-16 מיליון נפש עד שנת 2048. מעבר לילודה, לישראל מגיעים ותמיד יגיעו עולים חדשים. בסופו של דבר, כל יהודי בעולם רוצה קרקע או דירה בישראל, כי זה המקום שלו. האוכלוסייה תלך ותגדל, אך שטח המדינה יישאר מצומצם. זו הסיבה לכך שערך הקרקעות בישראל רק עולה, ולא יפסיק לעלות לעולם.

מסיבה זו, כששוקלים ברצינות להשקיע בתחום הנדל"ן, חשוב להפריד בין פנטזיות למציאות. בפנטזיה, נכס בחו"ל נשמע מדהים. במציאות, השקעת נדל"ן בישראל היא הצעד הנכון לטווח ארוך.